失敗せずに分譲マンションを賃貸に出す方法【#2】簡易見積り編

こんにちは、子猫のおデコです。

分譲マンションを賃貸に出す#2ですが前回は、現状把握から見積りをいたしました。

今回は、見積もり依頼から各会社の返事と再依頼について紹介いたします。

見積り依頼の返事

先日ネット経由でSUUMOの貸し出す部屋の一括見積もりを依頼しました。

SUUMOの一括依頼では何社か自分でチェックできるので、一覧全てチェックして不動産会社に送信しました。

合計10社に見積もり依頼をしたのですが、翌日の返信が2社しかありませんでした。

翌々日に2社から返信、1社から電話があり合計4社しか連絡がありませんでした。

残り5社は返信も連絡もなく、契約してもスピード対応できないのは困りますので返信がきてもこの6社に依頼する事は無いでしょう。

この5社のうち1社は間取りを間違えて見積もりを出していました。

ちょっとのミスはあるとは思いますが、初めてのやりとりのメールで注意深さの無さが非常に不安になります。

簡易見積もりの結果

間取りや築年数、専有面積などでの簡易見積もりの結果は大体9万円~12万円の間でした。

簡易見積もりとはいえ3万の違いは大きいですね。

ここから訪問査定の日程を決めて査定してもらいたいと思います。

訪問査定を依頼

まだ、全容がよくわかっていないので4社に訪問査定の依頼しようと思います。

3社は1日で訪問査定をしてもらい1社は別日で訪問査定する事になりました。

訪問査定自体が初めてなのでどの様な流れかも分かりませんが各社のメリットを色々聞きたいと思います。

2016-03-15追加:

一括見積もりした別のサイトで連絡が来た2社も訪問査定して頂き、合計6社になりました。

不動産会社を選ぶポイント

こちらの希望を伝えないと不動産会社も私が何をポイントにおいているのかがわからないと思いますので、事前に強化して欲しいポイントを整理しました。

利益がでる金額設定

マンション経営という事で、利益が出なければ売却も検討しているので、どのように利益が出る様になっているのかを聞く必要があります。

収入

賃料

家賃で毎月入ってくる賃料ですね。

常に借主がいるとも限らないので12か月分で見積もりは危険かと思います。

管理費

管理費を賃料に含んでいる場合もあるそうですが、分けておいた方が確定申告などで管理しやすいのかもしれませんね。

礼金

借主が新規契約の際に払うお金で一般的には賃料の1~2か月との事ですが、地域によっても違うようです。

更新料

賃貸契約の更新時に借主が支払う部分になりますが、更新料を2年毎に支出する側を考えたら、引っ越す理由にもなるので私は更新料は設定しないようにします。

敷金

収入とは違いますが、補修費用など借主が退去する時に、支払いにあてるお金になります。

基本的には借主に戻すお金なので収入とは別で考えます。

支出

管理委託費

入居者管理や建物の管理を不動産会社に委託する金額になります。

管理委託費が少なくても、メンテナンスにかかる費用が多ければ支出自体は増えてしまいますので、メンテナンスではこちらの知り合いの業者など入れれるのか確認したいと思います。

住み替え先の家賃

今のローン支出より高い家に住むのか、低い家に住むのかは自分で決めれますので最終調整できる所でもありますね。

固定資産税や都市計画税

所有者が毎年払う税金になります。

修繕積立金

管理規約にもとづいた毎月でる支出になります。

ローン

購入したローンを返済する必要があります。

また、転勤などの一時的な事情でなければローンの一括返済や賃貸用のローンへ借り換えを求められたりもするようです。

メンテナンスや修繕費用

入居時や退去時の修繕費用やクリーニング費用になります。

繕費用とクリーニング費用がどのくらい掛かるかも不動産会社に確認しておきたいですね。

仲介手数料

入居者の募集を不動産会社に依頼する際に、借主と契約したら発生するお金になります。

0.5~1か月分+消費税が一般的と言われています。

集客力の高さ

どのくらいの範囲で募集活動をしていただけるかも基準にしようと思います。

発信する媒体やSNSなど、どれくらいの掲載数があるかも気になるポイントになります。

まとめ

基本的に入居率を高めないとマンション経営を出来るわけないので入居率にポイントをおいて判断しようと思います。

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